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准夫妻买房怎样署名?不同署名方式后果大不同!

来源:法律讲坛   作者:厦门离婚律师  时间:2017-01-20

 

 
 
 
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婚前婚后买房有什么区别?

 

首先我们要明确婚前财产和婚后财产的概念,根据婚姻法17、18条的规定,婚前取得的财产为个人财产,婚后取得的财产为夫妻共同财产;所以买房的先后顺序就显得尤为重要,如果是在夫妻双方婚后购房,哪怕对方没有出过一分钱,也算是夫妻共有财产

 

 
 
 
 
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结婚买房,房本上写谁的名字,重要吗?

 

小红跟小明即将要修成正果,买房结婚。但是房产证(不动产登记证)上写谁的名字使得他们有点恼!

 

究竟如何署名呢?下面一起看看可能出现的几种情况,你再做选择吧!

 

情况一:小明结婚前全款买房,房产证只写小明的名字;或者小明结婚前贷款买房,房产证也只写小明的名字,领结婚证前贷款已还清。

 

跟小红结婚以后,这套房产属于小明的婚前财产,即使跟小红离婚了,这套房子仍然归小明所有,而且婚后房产的自然增值也归小明所有。比如小明原先花50万买的房产,后来房价涨到60万了,那么这60万都是小明的。

 

这套房产并非跟小红一毛钱关系也没有哦。虽然产权只是小明一个人的,但婚后这套房产产生的收益,除孳息和自然增值以外,被认定为夫妻共同财产。简单来说,如果他们婚后房子自己不住,而是用于出租,那么租金收益就是夫妻共同财产了。那这么说,当个包租婆也不错的!

 

情况二:小明结婚前自己或父母付首付,自己贷款买房,房产证只写小明一个人的名字,婚内依然在还款。

 

虽然小明和小红结婚以后,还是小明一个人在还款,但这时候的小明赚的钱已经不属于一个人的了,日常的吃喝开支加还贷都是夫妻的共同财产,如果两人离婚了,房产需要双方协商处理。

 

如果双方不能达成协议的,法院可以判决房产归小明,未还完的贷款也是小明的个人债务,而婚姻期间的还贷以及相应的增值,小明需要对小红进行补偿。

 

情况三:小明或小明父母出资,房产证上只写小红的名字。

 

法院通常认定这是一种赋条件的赠与行为。在小明和小红领取结婚证之前,如果分手了,房产归属小红,但小明可以要求小红返还已支付的款项;如果小明和小红领取结婚证以后离婚,那么该房产就属于小红的了。

 

其实是最不推荐这种形式,婚前因种种原因分手的话还要谈钱,两个家庭会因此撕破脸,离婚的话,小明岂不是赔了房款又跑了夫人?

 

情况四:小明在他们结婚前全款买房,房产证上写准夫妻两人名字。

 

建议小明保留好付款证据,这样不管婚前分手还是婚后分手,财产分割时,这套房子都是归小明的。

 

情况五:小明父母在他们结婚前全款买房,房产证上写准夫妻两人的名字。

 

这也是现实中经常出现的一种形式,女方要求房产证上写自己的名字,男方父母又怕小夫妻有压力,就自己吃苦将房款全付掉。

 

不是说所有的事情都要往最坏的方向发展,但起码开始的时候要有保护自己的意识。建议小明父母保留好付款的证据或让准夫妻两写好借条,如果他们在结婚前分手,小明父母可以索回钱款,但如果是结婚后离婚,那只能按照夫妻共同财产来分割了。

 

情况六:小明在婚前付首付,贷款买房,房产证上写小红和小明的名字。

 

此情况需要事先明确双方对该房产的共有方式,是按份共有还是共同共有,按份共有需要明确各自份额。

 

购房后,小红和小明分手的话,不论有没有领取结婚证,后续的房贷应由双方共同偿还,也可以在分割该房产时,通过在银行变更贷款人的方式一并解决后续还款问题。

 

如果产权上约定好了份额,那么小红需要支付小明相应的首付费用,如果没有约定份额,就按共同共有一人一半。

 

情况七:婚前小明和小红全款买房,房产证写小明和小红的名字。

 

这种情况同情况六,约定按份共有还是共同共有,按份共有需要明确各自份额。现实中一般按照出资比例来约定各自份额。这样大家也没什么好扯,分割房产时,按照份额来划分。

 

情况八:婚前两人贷款买房,房产证写两人的名字。

 

产权情况同情况七,还款是双方的共同义务,分手的话通过在银行变更贷款人的方式解决后续还款问题。

 

情况九:小明父母付款,房产证上写小明父母的名字。

 

这种情况毫无疑问,产权肯定归小明父母,跟小明和小红没有关系。但有个问题,假如需要贷款的话,小明父母就要考虑自己的年龄是否符合银行按揭贷款的要求,以及未来小明继承或被赠与这套房产时产生的费用,甚至还要考虑以后政策的变化,如征收遗产税等。

 

如果房屋是贷款的,婚后是小明和小红还款,那么离婚以后,小红可以要求父母返还并平均分割已支付的贷款本息。

 

最后还有一种很奇葩的情况,但可能也是很多人能接受认可的情况:与其那么麻烦不公平,那只要出钱的人,如小红、小明、小红父母、小明父母都出现在房产证上不就好了?!

 

艾玛!那真正是不得了了!如果离婚以后去过户,一下去那么多人,别人是不是以为来打架的?!

 

如果全款,那在登记时,需要约定好按份共有还是共同共有,按份共有需要明确各自份额,如果共同共有,原则上是等份分割,有几个人按几等份分。但如果需要贷款,问题来了,银行是否可以操作呢?具体需要跟银行咨询了。

 

看了一大串,终于弄明白了怎么在房产证上怎么署名了,松了一口气,但是你以为这样就可以了吗?不是的!小编还要告诉你另外一件很重要的事

 
 
 
 
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房产证上有你的名字≠房子是你的

 

 

在绝大多数购房者看来,如果房产证上加上了自己的名字,那么这个房子肯定是有我的一份,但是,其实不是的。根据有关规定,房产所有权的最高效力来自于房产登记,房子作为不动产物权,它的设立、变更、转让和消灭,需要经依法登记,才会发生效力;未经登记,不发生法律效力。

 

房产证与不动产登记簿两者记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。因此你不要考虑是婚前还是婚后写名字了,房产证没有你的名字也无所谓,但是一定要在房产登记簿上有你的名字。

 

随着时代的发展,“牵手了,就是一辈子”的爱情越来越少,有些人在婚房买好之后,房本上也有名字了,不想结婚了。还有就是骗婚的情况,这样能得到房产吗?

 

 

 

来看一个案例你就明白了!

 

2007年,何某购房,并与恋人顾某登记为共有人。2010年前后二人分手。2011年初何某准备将该房出卖购置其他房产,但房产证上却有顾某的名字,辗转联系上顾某后顾某却以自己是房屋所有人为由要求分得售房款的一半,否则就不同意何某卖房子。2012年何某以其独自出资购房并一直偿还按揭款为由,诉请确认该房屋归其全部所有。

 

 

案件焦点
 

 

 

恋爱期间购房并登记为共有,在双方未能缔结婚姻时,未出资亦未偿还按揭款一方,是否应认定享有该房屋所有权?

 

 

法院认为
 

 

 

何某出于对顾某的感情和信任,亦为早日促成婚姻成立,何某将自己独自出资购买的房屋权属登记为双方各半行为,可视为附条件的民事法律行为,所附条件即为双方结婚。

 

《民法通则》第 62 条规定:“民事法律行为可以附条件,附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”因顾某购房、还贷均未出资,且其未与何某结婚,顾某失去了受领并保持房屋一半所有权的根据,房屋应从由何某名义登记占有一半状态变更为何某全部所有。

 

顾某主张其享有房屋份额系何某无偿赠与,但未提供赠与合同证实其主张,且何某本身家庭经济情况并不富裕,购房时还要向银行贷款 21 万元支付房款,何某将当时价值 30 万余元房产一半,无偿赠与顾某有悖常理,亦不符合客观现实。

 

何某在 2011 年想卖掉房屋,找顾某协商时,顾某不同意签名,何某此时才知道权利被侵害,何某 2012起诉主张权利,未超过两年诉讼时效,判决诉争房屋权属全部归何某所有。

 

因此,根据法院审判实践,一方恋爱期间基于缔结婚姻愿望购房并将房产登记为与恋爱对方共有,在双方未能缔结婚姻时,另一方未出资亦未偿还按揭款的,应认定房屋产权归出资方所有。

 

“一生一世一双人”并不是现代人的唯一婚姻形式。最后很多夫妻在离婚时都要面对“离婚后房产如何分割”的问题,那么准夫妻买房还要要注意什么呢?

 

如果房子登记在准夫妻双方名下,但产权上未记载份额,双方也没有另外约定份额,则按共同共有一人一半。在诉讼中,谁主张谁举证,没有约定的按实际出资份额分割。因此,购房时,不要忘记对各自的出资额做个约定公证。

 

恋爱时两人你好我好,可能不在意谁出多少钱这样的问题,但恋爱关系不受法律保护,一旦两人谈崩,再来搞财产分割,就容易产生纠纷。因为大多数准夫妻在买房、装修过程中的出资情况不同,有的房产证上只写了一个人的名字,如果最后难以认定两人的出资情况,就容易引起矛盾。

 

恋爱期间购买的房屋,一般来说登记在谁名下,就归谁所有。如果是两个人合买(即登记在两人名下,如果尚未取得产权证,则看购房合同上是否是两人名字),则按照共有财产进行分割。如果房子登记在男方名下,但女方也出钱了,那么分手时,房子归男方所有,但男方应当返还女方钱财。这里有个前提,即女方有充分的证据证明自己支付了房款,如果没有证据,也很难得到保障。

 

提醒:恋人婚前购房最好采用“联名”方式,也就是把两个人的名字都写到房产证或购房合同上。“联名购房”的程序并不复杂,在购房合同买受人一栏中同时填入两个人的名字和身份证号码,等到办理房产证的时候,男女双方都向房管部门交纳相关的证件。

 

准夫妻婚前共同购房采用“联名”方式,首先保证两个人对房屋共同享有所有权。此外,个人一定要保存出资证据或两人签订一份协议,证明自己在购房中的出资额度或比例等,以避免将来可能出现的纷争。

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